El día de la firma —aquí lo llaman closing— nos sentaron en una sala de reuniones con un montón de papeles delante y una señora muy simpática que iba pasando hojas y diciendo «sign here, initial here, sign here».

Firmé más de cincuenta veces. En algún momento dejé de leer, que es exactamente lo que no hay que hacer y lo que hace todo el mundo. Al terminar, la señora me dio un juego de llaves y dijo: «Congratulations, you’re a homeowner.»

Y yo, que once años antes había aterrizado aquí con una maleta y sin permiso de trabajo, salí al aparcamiento y tuve que sentarme un momento en el coche.

⚖️ Esto es mi experiencia, no asesoramiento financiero ni inmobiliario. Los tipos de interés cambian cada semana y las condiciones dependen de tu perfil, tu estado y tu prestamista. Habla con un asesor hipotecario acreditado antes de firmar nada.

La hipoteca americana no se parece a la española#

Y no me refiero a los detalles. Me refiero a que el producto es distinto.

La hipoteca por defecto en Estados Unidos es la 30-year fixed: treinta años a tipo fijo. No hay Euríbor, no hay revisión anual, no hay diferencial. El tipo que firmas el primer día es el tipo que pagas el último mes, treinta años después.

Para un español que ha vivido las subidas del Euríbor —y ha visto a gente con la cuota disparada de un año para otro— esto es difícil de asimilar. Aquí el riesgo de tipo de interés no lo asume el que compra la casa: lo asume el sistema financiero.

Y hay una segunda pata que remata el asunto: refinanciar es normal, barato y esperado. Si dentro de tres años los tipos bajan, rehaces la hipoteca al tipo nuevo. Es un trámite habitual, no una batalla con tu banco. Así que tienes un producto donde si los tipos suben estás protegido, y si bajan te beneficias.

🇪🇸 Hipoteca española#

VS

🇺🇸 30-year fixed#

  • Variable ligada al Euríbor es lo habitual
  • Plazo típico de 25 a 30 años
  • Refinanciar es engorroso y con comisiones
  • El impuesto municipal es bajo
  • Los intereses ya no desgravan en general
  • Fijo a treinta años es el estándar
  • Se puede amortizar antes sin penalización
  • Refinanciar cuando bajan los tipos es rutina
  • El property tax anual es alto y no acaba nunca
  • Los intereses pueden desgravar si detallas

💡 Veredicto: la hipoteca americana es mejor producto. Lo que te come es todo lo que viene pegado a ella.

Lo que de verdad pagas cada mes: PITI#

Aquí está el error mental que cometemos todos los españoles. Miras el simulador, ves «cuota mensual: 1.450 dólares» y piensas que eso es lo que pagas.

No. La cuota real se llama PITI y son cuatro cosas metidas en un solo recibo:

📖 Las cuatro letras del recibo#

P — Principal

La parte que reduce lo que debes. Los primeros años es una fracción pequeñísima de la cuota, igual que en España.

I — Interest

Los intereses. Al principio se llevan la mayor parte del recibo. Ver el desglose del primer año duele.

T — Taxes (property tax)

El impuesto sobre la propiedad, que en Illinois es de los más altos del país. Se prorratea mes a mes. No se acaba nunca: lo pagas también cuando la hipoteca esté liquidada.

I — Insurance (seguro del hogar)

Obligatorio mientras haya hipoteca. Y si has puesto menos del 20% de entrada, se suma el PMI, un seguro que protege al banco, no a ti.

La T y la segunda I van a una cuenta llamada escrow: el banco te cobra cada mes una doceava parte del impuesto y del seguro, lo guarda, y paga él directamente cuando toca. Suena cómodo y lo es, pero tiene una trampa que a mí me pilló.

🚨 Tu cuota fija va a subir igualmente

Aunque el tipo de interés sea fijo para siempre, el recibo mensual cambia. Cada año el banco revisa el escrow: si el ayuntamiento sube el impuesto sobre la propiedad o la aseguradora sube la prima, tu cuota sube. A mí me subió al segundo año sin que nadie me lo hubiera advertido. El tipo era el mismo; el recibo, no. Guarda margen para eso.

Lo que cuesta comprar, en números#

Este es el desglose que a mí me habría servido tener antes de empezar. Va con una casa de ejemplo de 300.000 dólares, que es una cifra realista en el centro de Illinois.

💵 El dinero que hay que tener el día de la firma#

Concepto (casa de 300.000 $)Importe
Entrada del 10%$30.000
Closing costs (2-5% del precio)$9.000
Inspección de la vivienda$450
Tasación exigida por el banco$600
Provisión inicial del escrow$2.400

Efectivo necesario para cerrar$42.450

Ejemplo ilustrativo. Los closing costs y el property tax varían enormemente según el estado y el condado. En Illinois el impuesto sobre la propiedad está entre los más altos del país.

Fíjate en la línea de los closing costs, porque es la que nadie te menciona hasta que es tarde. Son los gastos de cierre: originación del préstamo, seguro de título, tasas de registro, honorarios. Entre un 2 y un 5% del precio de la casa, encima de la entrada. Nueve mil dólares que aparecen de la nada.

El mito del 20% de entrada#

Todo el mundo repite que hace falta un 20% de entrada. Es falso, y conviene entender el matiz.

Se puede comprar con mucho menos. Hay préstamos FHA desde el 3,5%, préstamos convencionales desde el 3%, y programas VA para veteranos y USDA para zonas rurales que llegan al 0%.

Lo que hace el 20% es librarte del PMI, ese seguro que pagas tú y que cubre al banco si dejas de pagar. Y aquí hay una diferencia que cuesta dinero saber: en un préstamo convencional, cuando alcanzas suficiente capital, el PMI se puede quitar. En muchos préstamos FHA el equivalente se paga durante toda la vida del préstamo salvo que refinancies.

💎 CONSEJO PRO

Pide oferta a tres prestamistas distintos en la misma semana. Dos cosas: primero, la diferencia entre el mejor y el peor puede ser de medio punto, que en treinta años son decenas de miles de dólares. Y segundo, las consultas de crédito para hipoteca hechas dentro de una ventana corta cuentan como una sola a efectos de tu puntuación crediticia, así que comparar no te penaliza. Muchísima gente acepta la primera oferta creyendo que pedir más le va a bajar el credit score.

La inspección: los 450 dólares mejor gastados#

En España, comprar un piso sin que lo vea un técnico es lo normal. Aquí, saltarse la home inspection es de temerario, y con razón.

Un inspector se pasa tres horas en la casa mirándolo todo: tejado, cimientos, instalación eléctrica, fontanería, caldera, aire acondicionado, humedades, termitas. Y te entrega un informe con fotos de cuarenta páginas.

En nuestro caso encontró que la caldera estaba al final de su vida útil. Con ese informe en la mano negociamos que el vendedor bajara el precio. La inspección se pagó sola varias veces.

Y algo más importante que el dinero: el contrato de compraventa se firma con una cláusula de contingencia. Si la inspección saca algo grave, puedes echarte atrás y recuperar tu depósito. Sin inspección, esa puerta no existe.

Llegué a este país con una maleta y sin permiso para trabajar. Once años después firmé cincuenta veces en una sala de reuniones y me dieron las llaves de una casa. No me lo creí hasta que me senté en el coche.

— El día del closing, en el aparcamiento

Preguntas frecuentes#

❓ Preguntas frecuentes#

¿Cómo funciona una hipoteca en Estados Unidos?

El producto estándar es la hipoteca a treinta años a tipo fijo: el interés que firmas no cambia nunca, no hay índice de referencia ni revisiones. Si los tipos bajan, se refinancia, que es un trámite habitual y no una excepción. El pago mensual, llamado PITI, incluye principal, intereses, impuesto sobre la propiedad y seguro del hogar.

¿Cuánto está el interés hipotecario ahora?

Según la encuesta semanal de Freddie Mac de principios de septiembre de 2026, la hipoteca a treinta años a tipo fijo promedia el 6,71%, frente al 6,50% de un año antes. Es una media nacional: el tipo que te ofrezcan a ti depende de tu credit score, de la entrada y del prestamista.

¿Hace falta un 20% de entrada para comprar casa?

No. Hay préstamos FHA desde el 3,5%, convencionales desde el 3% y programas VA y USDA que pueden llegar al 0% para veteranos y zonas rurales. Lo que consigue el 20% es evitar el PMI, el seguro que protege al banco. En préstamos convencionales el PMI se puede cancelar al alcanzar cierto capital; en muchos FHA se paga durante toda la vida del préstamo.

¿Qué son los closing costs?

Los gastos de cierre de la operación: originación del préstamo, seguro de título, tasación, tasas de registro y honorarios varios. Suelen suponer entre un 2 y un 5% del precio de la vivienda y se pagan además de la entrada. Es la partida que más sorprende a quien compra por primera vez.

¿Puede subir mi cuota si el tipo es fijo?

Sí. El interés no cambia, pero el recibo mensual incluye el impuesto sobre la propiedad y el seguro del hogar a través de la cuenta escrow. Si el ayuntamiento sube el impuesto o la aseguradora sube la prima, el banco recalcula el escrow y tu pago mensual aumenta. Conviene dejar margen en el presupuesto para eso.

🎯 Puntos clave#

  • El estándar es fijo a treinta años. Sin Euríbor, sin revisiones, y con refinanciación fácil si bajan los tipos.
  • Lo que pagas es PITI, no solo la cuota: incluye impuesto sobre la propiedad y seguro.
  • Presupuesta los closing costs: un 2-5% del precio, encima de la entrada.
  • Pide oferta a tres prestamistas en la misma semana. Cuenta como una sola consulta de crédito.
  • No te saltes la inspección. Son 450 dólares que se pagan solos y te dan derecho a echarte atrás.